CASA / VILLA VIA VEIENTANA - ROMA

Caratteristiche

Descrizione

Quota pari a 1/1 del diritto di piena proprietà di complesso immobiliare con ampia corte esterna sito in Roma (RM), Via Veientana n. 404, 406 e 416, costituito dai seguenti immobili edificati sulle aree individuate al Catasto Terreni al Foglio 115, Particella 35 (Aree di enti urbani e promiscui - Partita speciale 1 - Ente Urbano) e Foglio 118, Particella 55 (catastalmente con categoria seminativo ma Ente Urbano di fatto): 1- porzione di villa bifamiliare (completata nella quasi totalità degli aspetti edili ed impiantistici) su tre piani, collegati da scala interna, composta al piano S1 da locale ad uso taverna con angolo cottura, quattro camere un bagno e locale caldaia (ora B.C.N.C). al piano terra da ingresso su soggiorno collegato a due ampie verande chiuse perimetralmente senza infissi e tamponature, disimpegno, camera, bagno e ripostiglio finestrato. al piano primo da disimpegno, due camere, due bagni e balconcino, per una superficie convenzionale complessiva di mq 438,35 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade in parte sull’area al foglio 115, p.lla 35 ed in parte sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina catastalmente nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. subalterno 2 alla particella 990. distacco verso la particella 55 al Foglio 118. distacco verso edificio individuato catastalmente alla particella 991 al foglio 115, salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. subalterno 2 alla particella 990. per un lato con distacco verso la particella 55 al Foglio 118 e confine con la stessa particella. distacco verso edificio individuato catastalmente alla particella 991 al f. 115 e ricadente di fatto nella quasi totalità sulla particella 55 al Foglio 118, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 990, subalterno 1 (mappali terreni correlati sezione D fg. 115 part. 990), z.c. 6, categoria A/7, classe 9, consistenza 10 vani, superficie catastale totale 260 mq, totale escluse aree scoperte 248 mq, rendita euro 3.305,32, Via Veientana n. 406, piano T-S1-1. 2- porzione di villa in corso di completamento (parzialmente al rustico) su due piani, collegati esternamente tramite rampa provvisoria, composta al piano terra da camera di ampie dimensioni con bagno, cucina e disimpegno, ampia tettoia aperta su due lati, tettoia in precedenza utilizzata come camera e trasformata catastalmente in tettoia tramite la rimozione di due finestrature angolari ed al piano primo da tre camere, due bagni, disimpegno e locale ripostiglio sotto tetto, per una superficie convenzionale complessiva di mq 355,99 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. Confina nel suo complesso con distacco su Via Veientana, distacco verso la particella 992, distacco verso la particella 55 al foglio 118 e subalterno 1 alla particella 990, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 990, subalterno 2 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 990), z.c. 6, categoria A/7, classe 9, consistenza 7 vani, superficie catastale totale 171 mq, totale escluse aree scoperte 158 mq, rendita euro 2.313,73, Via Veientana n. 416, piano T-1. 3- Locale garage al piano S1 composto da due locali di forma regolare serviti da rampa esterna con accesso dalla particella 35 del foglio 115 e accesso pedonale dall’area cortilizia individuata con il sub. 501, per una superficie convenzionale complessiva di mq 103,39 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. Confina con distacco verso Via Veientana, distacco verso particella 992, distacco verso particella 55 al foglio 118 e confine con il sub. 1 alla particella 990, salvo altri e più esatti confini. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 990, subalterno 3 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 990), z.c. 6, categoria C/6, classe 8, consistenza 75 mq, superficie catastale 69 mq, rendita euro 162,68, Via Veientana n. 416, piano S1. 4- Rampa coperta “attualmente di fatto deposito” al piano S1. L’immobile, di forma irregolare e ancora in corso di completamento, risulta fittiziamente individuato al catasto fabbricati al foglio 115, particella 35 subalterno 503 come bene comune non censibile ed è di fatto (non catastalmente) ricadente nella sua interezza su una porzione della particella 55 al foglio 118. Dai sopralluoghi eseguiti dall’Esperto è emerso che il bene originariamente non coperto da solaio e svolgente funzione di rampa di collegamento corte esterna con il piano S1 dell’edificio ora individuato al catasto fabbricati alla particella 990 del foglio 115 è stato chiuso in sommità ed al piede della rampa a quota S1, di fatto creando un unico locale di forma oblunga, con accesso a quota 0,00 tramite infisso in ferro e superficie planimetrica sviluppante in pendenza sino alla quota S1 dell’edificio alla particella 990 ed inoltre che dalla data del 09/10/2025 una parte della chiusura di confine con il subalterno 501 (area cortilizia) risultava rimossa creando di fatto un collegamento diretto tra i due subalterni. L’immobile ha una superficie convenzionale complessiva di circa mq 136,00 comprensiva della percentuale omogeneizzata corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade totalmente sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina catastalmente nel suo complesso con distacco verso Via Veientana, distacco verso particella 990, confine con sub. 501 alla particella 35 (di fatto per la quasi totalità edificata nella particella 55 del foglio 118), distacco verso particella 19 al foglio 118 e particella 991 al foglio 115 (di fatto per la quasi totalità edificata nella particella 55 del foglio 118), salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. distacco verso particella 990, confine con subalterno 501 alla particella 35 (per la quasi totalità edificata sulla particella 55 del foglio 118). distacco verso particella 19 al foglio 118 e particella 991 al foglio 115 (per la quasi totalità edificata nella particella 55 del f. 118), salvo altri e più esatti confini. Risulta (fittiziamente) identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 35, subalterno 503 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 35), come bene comune non censibile, Via Veientana n. 404, piano S1. 5- Edificio di architettura spontanea a forma planimetrica irregolare e doppia altezza nella parte centrale composto da due ingressi, soggiorno pranzo, angolo cottura, letto, disimpegni, depositi, bagno e scala interna di collegamento con il locale sotto tetto non agevolmente praticabile e tettoie esterne, della superficie convenzionale complessiva di mq 238,90 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade in piccola parte sull’area al foglio 115, p.lla 35 e per la quasi totalità sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina catastalmente nel suo complesso con distacco verso Via Veientana, distacco verso particella 990, distacco verso particella 55 al foglio 118 ed edifici al civico di Via Veientana 386, salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. distacco verso particella 990. distacco verso particella 19 al foglio 118 ed edifici al civico di Via Veientana 386, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 991 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 991), zona censuaria 6, categoria A/2, classe 7, consistenza 4,5 vani, superficie catastale totale 98 mq, totale escluse aree scoperte 98 mq, rendita euro 859,90, Via Veientana n. 404, piano T (unità afferenti edificate su aree di corte). 6- Immobile su un unico piano di forma regolare in completo stato di abbandono composto da alcuni locali in corso di costruzione collocati sotto una copertura lignea di forma rettangolare regolare, perimetralmente e centralmente sorretta da maschi murari e pilastri in muratura, per una superficie convenzionale complessiva di mq 107,71 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. Confina nel suo complesso con distacco verso Via Veientana, edifici al civico di Via Veientana 418, distacco verso particella 19 al foglio 118, distacco verso edificio particella 990, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 992 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 992), zona censuaria 6, categoria A/2, classe 8, consistenza 2,5 vani, superficie catastale totale 66 mq, totale escluse aree scoperte 57 mq, rendita euro 561,65, Via Veientana n. 416, piano T, (unità afferenti edificate su aree di corte). La corretta individuazione catastale doveva essere come categorie fittizia F3, unità in corso di costruzione, senza associazione di rendita catastale. 7- Area cortilizia pavimentata al piano S1 servente e posta in aderenza all’edificio individuato alla particella 990, per una superficie convenzionale complessiva di mq 15,75 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata della corte esterna. L’area contiene nel suo perimetro una scala esterna di collegamento con la corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade in piccola parte sull’area al foglio 115, p.lla 35 e per la quasi totalità sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina con edificio alla particella 990 al foglio 115, distacco verso edificio alla particella 992 al foglio 115, distacco verso particella 19 al foglio 118, e con sub. 503 alla particella 35, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 35, subalterno 501 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 35), come bene comune non censibile, Via Veientana n. 406, piano S1. 8- Locale centrale termica (collocato nel piano S1 dell’edificio alla particella 990). Confina catastalmente con edificio alla particella 990 al foglio 115 su due lati, subalterno 501 catastalmente individuato alla particella 35 del foglio 115 e distacco verso l’edificio alla particella 991 catastalmente individuato al foglio 115, salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto con edificio alla particella 990 al foglio 115 su due lati, subalterno 501 catastalmente individuato alla particella 35 del foglio 115 (ma di fatto per la quasi totalità ricadente nella particella 55 del foglio 118) e distacco verso l’edificio alla particella 991 catastalmente individuato al foglio 115 (ma di fatto per la quasi totalità ricadente nella particella 55 del foglio 118), salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 35, sub 502 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 35), come bene comune non censibile locale centrale termica, Via Veientana n. 416 piano S1. I predetti immobili insistono sulle seguenti aree: 9- Terreno identificato al Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 115, particella 35, aree di enti urbani e promiscui dal 17/11/2006 (particelle 35-990-991-992), qualità ente urbano, superficie catastale 9579 mq. Area confinante nel suo complesso con edificio alla particella 822 del foglio 115, edifici alla particella 62 al foglio 115, edificio alla particella 856 al foglio 115, particelle 19 e 55 al foglio 118, salvo altri e più esatti confini. 10- Terreno identificato al Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 118, particella 55, qualità seminativo, classe 4, mq. 1.760, Reddito Dominicale Euro 11,43, Reddito Agrario Euro 5,00. Area confinante nel suo complesso con area censita alla particella 19 del Foglio 118, particella 35 del foglio 115 su due lati, salvi altri e più esatti confini. A seguito delle verifiche effettuate l’Esperto ha rilevato che su tale particella insistono di fatto, in tutto o in parte, gli immobili di cui ai seguenti subalterni: 501 e 503 per quasi la loro interezza, sub. 1 della p.lla 990 per una porzione su uno spigolo del piano primo ed edificio alla particella 991 per quasi la sua interezza. Per tale motivazione si ritiene che di fatto la particella 55 al foglio 118 sia diventata ente urbano, ancorché non definita come tale agli atti del Catasto Terreni. L’Esperto ha rilevato che i predetti fabbricati risultano essere stati edificati, a partire da un nucleo edilizio originario (foglio 115, particella 35, subalterni 1 e 2, oggi particella 990, subalterni 1, 2 e 3), sull’area originariamente individuata al Catasto Terreni al foglio 115, particella 35, con originaria consistenza catastale di 10.200 mq circa compresa la porzione di Via Veientana, poi passata al Catasto Terreni alla partita 1 come Ente Urbano, sulla quale insistono anche i seguenti ulteriori beni individuati in Catasto con i subalterni 501, 502 e 503 (BCNC) alla particella 35 del foglio 115, e particelle 991 e 992 al foglio 115 (unità afferenti edificate su area di corte) e che le porzioni immobiliari hanno inoltre subito nel tempo una serie di interventi di ampliamento, fusioni, frazionamenti e cambi di destinazioni d’uso che hanno profondamente modificato lo stato dei luoghi rispetto a quanto assentito urbanisticamente, alle domande di condono presentate ed alle risultanze catastali per cui sussistono rilevanti difformità, disallineamenti ed abusi per attività ed opere eseguite senza titolo dettagliatamente e meglio descritti nell’elaborato peritale. L’Esperto evidenzia che, a seguito di ulteriori verifiche e degli accertamenti strumentali effettuati, è altresì emersa la diversa ubicazione di sedime degli edifici con conseguente errata collocazione di fatto degli immobili rispetto a quanto risultante agli atti del Catasto sicché gli immobili individuati ai nn. 1, 4, 5 e 7, sebbene catastalmente ricadenti tutti nell’area individuata al Catasto Terreni al foglio 115, particella 35, di fatto e nella realtà ricadono invece, in parte nell’area individuata al Catasto Terreni al foglio 115, particella 35 ed in parte nell’area individuata al Catasto Terreni al foglio 118, particella 55, come meglio rappresentato e descritto nell’elaborato peritale. La particella individuata al Catasto Terreni al foglio 118 part. 55 e su cui insistono anche parzialmente alcuni dei beni sopra citati e precisamente quelli individuati con i subalterni 501 e 503 per quasi la loro interezza, quello individuato con il sub. 1 della particella 990 per una porzione su uno spigolo del piano primo e l’edificio individuato con la particella 991 per quasi la sua interezza, è interclusa e di fatto è diventata ente urbano. Si segnala che dopo la necessaria regolarizzazione urbanistica, si dovrà rettificare catastalmente la collocazione topografica dei beni e predisporre nuove schede catastali. Si segnala che sul predetto terreno identificato al foglio 118, p.lla 55, oggetto di pignoramento e di vendita, risulta trascritto in data 03/11/2023, ai nn. 133830/98422 di formalità preliminare di compravendita del 12/10/2023 a rogito Notaio Sirolli Mendaro Pulieri Francesco Rep. 43518/16163. Nella sezione D della nota di trascrizione, è riportato che il definitivo atto di compravendita dovrà essere stipulato entro e non oltre il termine del 10/10/2026. Il predetto contratto preliminare è stato trascritto in data antecedente al pignoramento dell’area in questione ed è pertanto opponibile ai sensi dell’art. 2645-bis Cod. Civ. alla procedura esecutiva ed all’aggiudicatario. Il suddetto terreno e le porzioni di immobili su di esso ricadenti potrebbero pertanto essere a rischio di evizione che resta a carico dell’aggiudicatario. La predetta formalità pregiudizievole non è cancellabile con il decreto di trasferimento. L’Esperto segnala che esistono numerose criticità in ordine al compendio immobiliare in oggetto, come ampiamente rappresentato, evidenziato, documentato e descritto nell’elaborato peritale cui si rimanda, e non è stato possibile rintracciare ed accertare compiutamente la regolarità urbanistica ed edilizia, le preesistenze e la situazione dell’esistenza storica degli immobili attraverso la documentazione reperita e le aerofotogrammetrie. L’area su cui sorgono gli immobili risulta ricadere secondo il P.R.G. approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del 12/2/08, pubblicato sul B.U.R. Lazio il 14 marzo 2008 in zona: Elaborati prescrittivi “3. Sistemi e regole” e “4. Rete ecologica”. Elaborato Gestionale “G1 Carta per la qualità” e “G8 Standard Urbanistici”. Dal 11/12/2024 l’Assemblea Capitolina, con deliberazione n. 169, ha adottato (ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022) la variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008. Tale adozione ha consentito l’entrata in vigore delle clausole di salvaguardia in attesa dell'approvazione definitiva della variante, ancora in corso di approvazione. L’area su cui sorgono gli immobili risulta soggetta a: - Norme del Piano Naturale regionale Veio approvate con L.R. 29/97. - Piano Territoriale Paesistico Regionale adottato con DD.GG.RR. 556 e 1025/2007 e successivo aggiornamento pubblicato su Gazzetta Ufficiale n. 56 del 10/06/2021. - Piano Territoriale Paesistico 15/7 Veio Cesano approvato con L.R. 24/98. Vincolo archeologico/paesaggistico istituito con D.M. o Delibera Regionale rilevato: 1. Parco di Veio D.G.R.L. 31/01/1989. 2. Parco di Veio D.M. 24/02/1986. Riguardo la situazione urbanistica ed edilizia sui beni come meglio individuati nell’elaborato peritale sono stati reperiti e risultano i seguenti atti: a) Licenza edilizia n. 807 del 30 luglio1973, rilasciata dopo il visto della Soprintendenza Antichità Roma I n. 2482 del 13.07.73 e 3790/73, e successiva licenza in variante n. 1240 del 5 settembre 1974 relative al bene principale individuato con la particella 990 dal cui frazionamento sono state generate le porzioni immobiliari non assentite urbanisticamente sopra descritte ai nn. 1, 2 e 3. b) in relazione alle predette porzioni immobiliari risultano depositate le seguenti istanze di condono edilizio: 1. prot. 85193/87 sot. 1. 2. prot. 85193/87 sot. 2. 3. prot. 85193/87 sot. 4. 4. prot. 85193/87 sot. 5. c) Sull'immobile individuato alla particella 991 (bene 5) realizzato senza regolare titolo edilizio non risultano depositate istanze di condono edilizio secondo la legge 47/85 mentre l’edificio sembrerebbe oggetto di domanda di condono prot. n. 68659 del 31/03/1995 e non della domanda prot. 87/85193/1. L’Esperto segnala che la domanda di condono prot. 68659/1995 non è comunque chiaramente attribuibile in modo univoco a nessuno degli edifici oggetto di perizia ma in base agli atti analizzati sembrerebbe che la domanda possa riferirsi anche all’edificio alla particella 992 o in alternativa all’edificio individuato alla particella 990. d) Sull'immobile individuato alla particella 992 (bene 6) realizzato senza regolare titolo edilizio risulta depositata l’istanza di condono edilizio protocollo 85193/87 sot. 3. e) domanda di condono prot. 68642/1995 non chiaramente attribuibile in modo univoco a nessuno degli edifici oggetto di perizia. In base agli atti analizzati la domanda sembrerebbe riferibile all’edificio alla particella 992 o alla particella 991 e non all’edificio individuato alla particella 990. Su parte delle domande di condono depositate e sopra descritte risultano effettuate nel tempo varie integrazioni documentali tendenti al rilascio di concessioni edilizie in sanatoria, utilizzando per la definizione delle richieste di concessioni in sanatoria la procedura semplificata. La situazione delle concessioni in sanatoria ottenute con la procedura semplificata alla data odierna è la seguente: I. protocollo QI2023/129488 del 21/07/2023 titolo edilizio n. 402836 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/1. Il titolo indica l’edificio individuato alla particella 991 del foglio 115 per mq 35 residenziali e non l’edificio alla particella 990 come è in realtà. II. protocollo QI2023/231993 del 28/12/2023 titolo edilizio n. 404941 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/2. L’atto rilasciato indica l’edificio individuato alla particella 991 del foglio 115 per mq 57,74 residenziali –così determinati (0,00 + 96,23 x0,6) e non l’edificio alla particella 990 come è in realtà. III. protocollo QI2023/231995 del 28/12/2023 titolo edilizio n. 404942 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/3 relativa all’edificio individuato alla particella 992 del foglio 115 per mq 27,00 residenziali. Dall’istruttoria tecnica effettuata (domande e foto in allegato all’originale istanza) l’originale prot. 87/85193/3 è chiaramente ed univocamente associabile all’edificio alla particella 992, ma con superficie limitata rispetto al volume ancora in corso di edificazione. L’Esperto segnala che il rilievo in allegato agli atti del condono e l’accatastamento agli atti dal 23/12/2020 risultano fittizi in quanto l’edificio era in ancora in costruzione alla data del mese di ottobre 2025 e la superficie del condono, erroneamente rilasciato con la procedura semplificata, è ampiamente inferiore al rustico realizzato che copre una superficie di circa 99,50 mq. IV. protocollo QI2023/129492del 21/07/2023 titolo edilizio n. 402837 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/4 edificio individuato alla particella 990 del foglio 115 per mq 10,08 residenziali. Dalle analisi effettuate l’originale prot. 87/85193/4 è chiaramente ed univocamente associabile all’edificio alla particella 990. V. reiezione della domanda QI 2021/4158 prot. pratica 87/85193/5 per mancata documentazione catastale. Dalle analisi effettuate l’originale istanza prot. 87/85193/5 è chiaramente ed univocamente associabile all’edificio alla particella 990. La citata pratica di condono alla data del 15/09/25 non risulta ancora concessionata. L’Esperto segnala che il collegamento tra i fabbricati, le domande di condono e le concessioni in sanatoria è stato ricostruito effettuando tutti i riscontri possibili in base a quanto risultante in atti ed alle foto presenti nelle domande di condono e che le numerose carenze e problematicità rilevate non hanno consentito una univoca e certa individuazione. L’Esperto segnala inoltre che talune porzioni immobiliari, opere, ampliamenti e modifiche, oltre ad essere state realizzate abusivamente e senza titolo, non possono neppure ritenersi ricomprese in alcuna domanda di condono evidenziando altresì che l’errata attribuzione di porzioni di fabbricati nelle quattro concessioni in sanatoria rilasciate comporta ora che l’edificio alla particella 990 resta privo di alcune delle necessarie domande di condono depositate ai sensi della L. 47/85, il tutto come meglio rappresentato, illustrato e descritto nell’elaborato e nelle relative integrazioni depositate in atti. Il Certificato di Destinazione Urbanistica aggiornato relativo alle aree individuate al Catasto Terreni del Comune di Roma al foglio 115 part. 35 e foglio 118 particella 55, facenti parte e su cui insiste il complesso immobiliare in oggetto, richiesto in data 30/12/2025 tramite PEC protocollata con numero QF/2026/0000116 in data 2 gennaio 2026 e rilasciato dal Comune di Roma, Dipartimento Programmazione Urbanistica, Dirigente della U.O. Piano Regolatore, in data 12/01/2026 con protocollo n. QF 702, riporta quanto segue: “SI CERTIFICA che l'area, distinta nel Catasto del Comune al foglio 115 particella 35 e al foglio 118 particella 55, evidenziata sull'estratto catastale allegato alla richiesta, nel Piano Regolatore Generale vigente approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 18 del 12.02.2008 e nella successiva Delibera del Commissario Straordinario n. 48 del 07.06.2016 di presa d'atto del disegno definitivo, ricade: - nell'elaborato prescrittivo 3. Sistemi e Regole (scala 1:10.000 - foglio 10) nella componente Aree naturali protette nazionali e regionali del Sistema ambientale e agricolo disciplinata ai sensi dell'art. 69 delle NTA vigenti, interessata per minima parte da Strade delle Infrastrutture per la mobilità del Sistema dei servizi e delle infrastrutture e degli impianti disciplinata ai sensi degli artt. 69, 89, 90 delle NTA vigenti. - nell'elaborato prescrittivo 4. Rete Ecologica (scala 1:10.000 - foglio 10): risulta ricadere nella componente primaria A (art. 72 N.T.A.). risulta parzialmente interessata da filari alberati. - nell'elaborato gestionale G1. Carta per la Qualità (scala 1:10.000 - foglio 10), di cui alla Deliberazione di A.C. n.60 del 27.06.2024, risulta individuata nei Parchi Istituiti. - Ai sensi del comma 5 l'area risulta interessata dalla fascia di rispetto di: - 50 mt. (misurati da ciascun lato del bene individuato e, in caso di elementi areali, dal perimetro dell'area individuata). - nell'elaborato gestionale G8.Standard Urbanistici (scala 1:10.000 - foglio 10): non è interessata da alcuna classificazione. Stante l'adozione della D.A.C. 169 del 11.12.2024 avente ad oggetto: Adozione, ai sensi dell'art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022, della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008 e la conseguente applicazione delle misure di salvaguardia (ai sensi del comma 3 dell'art. 12 del DPR 380/2001 e ss.mm.ii), si rimanda alla lettura congiunta delle prescrizioni contenute negli articoli oggetto di modifica. Si precisa che l'area risulta compresa nella Riserva naturale Regionale Veio istituita con L.R. 06.10.1997, n. 29 (B.U.R.L. 10.11.1997, n. 31 S.O. n. 2). Successivamente il piano del Parco Naturale di Veio è stato approvato con D.C.R.L. n. 2 del 19.02.2025 (B.U.R.L. n. 23 del 20.03.2025 suppl. 1). Si precisa che ai sensi del comma 1, art. 10 della Legge Quadro n. 353 del 21.11.2000 in materia di incendi boschivi, l'area non risulta tra gli elenchi definitivi dei soprassuoli già percorsi dal fuoco. Si precisa altresì che l'area non risulta censita negli allegati relativi alla Attestazione di esistenza gravami usi civici del 23.01.2008, resa in sede di approvazione del Piano Regolatore Generale D.C.C. n. 18/2008). Si rilascia il presente certificato ai sensi dell'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001. Si comunica che per l'accertamento dei vincoli sovraordinati è necessario fare riferimento agli Enti di competenza.” Per valutare la validità ed efficacia dei titoli e delle concessione che risultano rilasciate nonché per la regolarizzazione e/o definizione delle pratiche di sanatoria edilizia già depositate e per la sanatoria degli abusi e delle difformità rilevate e meglio descritte in perizia dovrà essere attentamente considerata l’intera complessa situazione sotto tutti gli aspetti formalmente e di fatto esistente sul compendio immobiliare in questione nonché le svariate criticità e la problematica vincolistica collegata all'area su cui sorgono gli immobili individuata, tra l’altro, nella nota protocollo 65993/25/02 del 19/04/2006 del Dipartimento Territorio della Regione Lazio avente come oggetto “Criteri in merito alla competenza dell’Ente Parco all'emissione del nulla osta previsto dalla L.R. 29/97, necessario al conseguimento del titolo abitativo edilizio in sanatoria, per le domande presentate ai sensi delle L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03 (L.R. 12/04)”, dalla cui lettura, è probabile l’eventualità del rilascio di pareri sfavorevoli da parte degli Organi Preposti prodromici al rilascio dei titoli in sanatoria. Gli ulteriori abusi rilevati e non oggetto di domanda di condono, per la particolarità urbanistica e vincolistica del sito dove sono stati edificati e in relazione alla difficoltà di identificare e quantificare l’eseguito in maniera inequivocabile, si ritiene che non possano essere urbanisticamente sanabili. Non risulta rilasciata alcuna agibilità. Sono state rilevate svariate difformità rispetto alle licenze ed ai condoni rilasciati, ai progetti presentati, alle domande di condono edilizie depositate presso l’USCE esistenti ed in itinere nonché agli atti catastali ed alle relative planimetrie per opere, modifiche, accatastamenti, ampliamenti e cambi di destinazione d’uso eseguiti abusivamente, senza autorizzazione edilizia, che sono ritenuti non sanabili dall’Esperto e/o difficilmente sanabili, come meglio rappresentato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti. L’aggiudicatario dovrà procedere a propria cura e spese alla verifica, al completamento, alla rettifica ed al ritiro dei condoni edilizi laddove possibile nonché al conseguimento dei titoli abilitativi, alla regolarizzazione urbanistica ed amministrativa degli immobili e/o al ripristino nello status quo ante legittimato, concessionato e/o assentito, come meglio indicato e descritto nell’elaborato peritale. Gli immobili sono occupati dall’esecutato e, relativamente al piano seminterrato della porzione immobiliare identificata al foglio 115, particella 990, subalterno 1, da terzi in base a contratto di comodato d’uso gratuito non opponibile registrato a Roma 3 il 19/01/2011 al n. 979 serie 3 e scaduto in data 15/06/2012. Si provvederà alla liberazione al momento della emissione del decreto di trasferimento. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente e dal rischio di evizione parziale e/o di provvedimenti di demolizione e ripristino nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, delle pregiudizievoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi anche alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed edilizia, del rischio di evizione parziale e/o di provvedimenti amministrativi di demolizione, ripristino e sanzionatori e/o delle eventuali possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica, edilizia ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Non è stato possibile redigere l’APE considerato lo stato di fatto ed in assenza della necessaria documentazione. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni depositate in atti. %% Quota pari a 1/1 del diritto di piena proprietà di complesso immobiliare con ampia corte esterna sito in Roma (RM), Via Veientana n. 404, 406 e 416, costituito dai seguenti immobili edificati sulle aree individuate al Catasto Terreni al Foglio 115, Particella 35 (Aree di enti urbani e promiscui - Partita speciale 1 - Ente Urbano) e Foglio 118, Particella 55 (catastalmente con categoria seminativo ma Ente Urbano di fatto): 1- porzione di villa bifamiliare (completata nella quasi totalità degli aspetti edili ed impiantistici) su tre piani, collegati da scala interna, composta al piano S1 da locale ad uso taverna con angolo cottura, quattro camere un bagno e locale caldaia (ora B.C.N.C). al piano terra da ingresso su soggiorno collegato a due ampie verande chiuse perimetralmente senza infissi e tamponature, disimpegno, camera, bagno e ripostiglio finestrato. al piano primo da disimpegno, due camere, due bagni e balconcino, per una superficie convenzionale complessiva di mq 438,35 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade in parte sull’area al foglio 115, p.lla 35 ed in parte sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina catastalmente nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. subalterno 2 alla particella 990. distacco verso la particella 55 al Foglio 118. distacco verso edificio individuato catastalmente alla particella 991 al foglio 115, salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. subalterno 2 alla particella 990. per un lato con distacco verso la particella 55 al Foglio 118 e confine con la stessa particella. distacco verso edificio individuato catastalmente alla particella 991 al f. 115 e ricadente di fatto nella quasi totalità sulla particella 55 al Foglio 118, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 990, subalterno 1 (mappali terreni correlati sezione D fg. 115 part. 990), z.c. 6, categoria A/7, classe 9, consistenza 10 vani, superficie catastale totale 260 mq, totale escluse aree scoperte 248 mq, rendita euro 3.305,32, Via Veientana n. 406, piano T-S1-1. 2- porzione di villa in corso di completamento (parzialmente al rustico) su due piani, collegati esternamente tramite rampa provvisoria, composta al piano terra da camera di ampie dimensioni con bagno, cucina e disimpegno, ampia tettoia aperta su due lati, tettoia in precedenza utilizzata come camera e trasformata catastalmente in tettoia tramite la rimozione di due finestrature angolari ed al piano primo da tre camere, due bagni, disimpegno e locale ripostiglio sotto tetto, per una superficie convenzionale complessiva di mq 355,99 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. Confina nel suo complesso con distacco su Via Veientana, distacco verso la particella 992, distacco verso la particella 55 al foglio 118 e subalterno 1 alla particella 990, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 990, subalterno 2 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 990), z.c. 6, categoria A/7, classe 9, consistenza 7 vani, superficie catastale totale 171 mq, totale escluse aree scoperte 158 mq, rendita euro 2.313,73, Via Veientana n. 416, piano T-1. 3- Locale garage al piano S1 composto da due locali di forma regolare serviti da rampa esterna con accesso dalla particella 35 del foglio 115 e accesso pedonale dall’area cortilizia individuata con il sub. 501, per una superficie convenzionale complessiva di mq 103,39 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. Confina con distacco verso Via Veientana, distacco verso particella 992, distacco verso particella 55 al foglio 118 e confine con il sub. 1 alla particella 990, salvo altri e più esatti confini. E’ identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 990, subalterno 3 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 990), z.c. 6, categoria C/6, classe 8, consistenza 75 mq, superficie catastale 69 mq, rendita euro 162,68, Via Veientana n. 416, piano S1. 4- Rampa coperta “attualmente di fatto deposito” al piano S1. L’immobile, di forma irregolare e ancora in corso di completamento, risulta fittiziamente individuato al catasto fabbricati al foglio 115, particella 35 subalterno 503 come bene comune non censibile ed è di fatto (non catastalmente) ricadente nella sua interezza su una porzione della particella 55 al foglio 118. Dai sopralluoghi eseguiti dall’Esperto è emerso che il bene originariamente non coperto da solaio e svolgente funzione di rampa di collegamento corte esterna con il piano S1 dell’edificio ora individuato al catasto fabbricati alla particella 990 del foglio 115 è stato chiuso in sommità ed al piede della rampa a quota S1, di fatto creando un unico locale di forma oblunga, con accesso a quota 0,00 tramite infisso in ferro e superficie planimetrica sviluppante in pendenza sino alla quota S1 dell’edificio alla particella 990 ed inoltre che dalla data del 09/10/2025 una parte della chiusura di confine con il subalterno 501 (area cortilizia) risultava rimossa creando di fatto un collegamento diretto tra i due subalterni. L’immobile ha una superficie convenzionale complessiva di circa mq 136,00 comprensiva della percentuale omogeneizzata corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade totalmente sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina catastalmente nel suo complesso con distacco verso Via Veientana, distacco verso particella 990, confine con sub. 501 alla particella 35 (di fatto per la quasi totalità edificata nella particella 55 del foglio 118), distacco verso particella 19 al foglio 118 e particella 991 al foglio 115 (di fatto per la quasi totalità edificata nella particella 55 del foglio 118), salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. distacco verso particella 990, confine con subalterno 501 alla particella 35 (per la quasi totalità edificata sulla particella 55 del foglio 118). distacco verso particella 19 al foglio 118 e particella 991 al foglio 115 (per la quasi totalità edificata nella particella 55 del f. 118), salvo altri e più esatti confini. Risulta (fittiziamente) identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 35, subalterno 503 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 35), come bene comune non censibile, Via Veientana n. 404, piano S1. 5- Edificio di architettura spontanea a forma planimetrica irregolare e doppia altezza nella parte centrale composto da due ingressi, soggiorno pranzo, angolo cottura, letto, disimpegni, depositi, bagno e scala interna di collegamento con il locale sotto tetto non agevolmente praticabile e tettoie esterne, della superficie convenzionale complessiva di mq 238,90 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade in piccola parte sull’area al foglio 115, p.lla 35 e per la quasi totalità sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina catastalmente nel suo complesso con distacco verso Via Veientana, distacco verso particella 990, distacco verso particella 55 al foglio 118 ed edifici al civico di Via Veientana 386, salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. distacco verso particella 990. distacco verso particella 19 al foglio 118 ed edifici al civico di Via Veientana 386, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 991 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 991), zona censuaria 6, categoria A/2, classe 7, consistenza 4,5 vani, superficie catastale totale 98 mq, totale escluse aree scoperte 98 mq, rendita euro 859,90, Via Veientana n. 404, piano T (unità afferenti edificate su aree di corte). 6- Immobile su un unico piano di forma regolare in completo stato di abbandono composto da alcuni locali in corso di costruzione collocati sotto una copertura lignea di forma rettangolare regolare, perimetralmente e centralmente sorretta da maschi murari e pilastri in muratura, per una superficie convenzionale complessiva di mq 107,71 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. Confina nel suo complesso con distacco verso Via Veientana, edifici al civico di Via Veientana 418, distacco verso particella 19 al foglio 118, distacco verso edificio particella 990, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 992 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 992), zona censuaria 6, categoria A/2, classe 8, consistenza 2,5 vani, superficie catastale totale 66 mq, totale escluse aree scoperte 57 mq, rendita euro 561,65, Via Veientana n. 416, piano T, (unità afferenti edificate su aree di corte). La corretta individuazione catastale doveva essere come categorie fittizia F3, unità in corso di costruzione, senza associazione di rendita catastale. 7- Area cortilizia pavimentata al piano S1 servente e posta in aderenza all’edificio individuato alla particella 990, per una superficie convenzionale complessiva di mq 15,75 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata della corte esterna. L’area contiene nel suo perimetro una scala esterna di collegamento con la corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade in piccola parte sull’area al foglio 115, p.lla 35 e per la quasi totalità sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina con edificio alla particella 990 al foglio 115, distacco verso edificio alla particella 992 al foglio 115, distacco verso particella 19 al foglio 118, e con sub. 503 alla particella 35, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 35, subalterno 501 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 35), come bene comune non censibile, Via Veientana n. 406, piano S1. 8- Locale centrale termica (collocato nel piano S1 dell’edificio alla particella 990). Confina catastalmente con edificio alla particella 990 al foglio 115 su due lati, subalterno 501 catastalmente individuato alla particella 35 del foglio 115 e distacco verso l’edificio alla particella 991 catastalmente individuato al foglio 115, salvo altri e più esatti confini. Confina di fatto con edificio alla particella 990 al foglio 115 su due lati, subalterno 501 catastalmente individuato alla particella 35 del foglio 115 (ma di fatto per la quasi totalità ricadente nella particella 55 del foglio 118) e distacco verso l’edificio alla particella 991 catastalmente individuato al foglio 115 (ma di fatto per la quasi totalità ricadente nella particella 55 del foglio 118), salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 115, particella 35, sub 502 (mappali terreni correlati sezione D fg.115 part. 35), come bene comune non censibile locale centrale termica, Via Veientana n. 416 piano S1. I predetti immobili insistono sulle seguenti aree: 9- Terreno identificato al Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 115, particella 35, aree di enti urbani e promiscui dal 17/11/2006 (particelle 35-990-991-992), qualità ente urbano, superficie catastale 9579 mq. Area confinante nel suo complesso con edificio alla particella 822 del foglio 115, edifici alla particella 62 al foglio 115, edificio alla particella 856 al foglio 115, particelle 19 e 55 al foglio 118, salvo altri e più esatti confini. 10- Terreno identificato al Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 118, particella 55, qualità seminativo, classe 4, mq. 1.760, Reddito Dominicale Euro 11,43, Reddito Agrario Euro 5,00. Area confinante nel suo complesso con area censita alla particella 19 del Foglio 118, particella 35 del foglio 115 su due lati, salvi altri e più esatti confini. A seguito delle verifiche effettuate l’Esperto ha rilevato che su tale particella insistono di fatto, in tutto o in parte, gli immobili di cui ai seguenti subalterni: 501 e 503 per quasi la loro interezza, sub. 1 della p.lla 990 per una porzione su uno spigolo del piano primo ed edificio alla particella 991 per quasi la sua interezza. Per tale motivazione si ritiene che di fatto la particella 55 al foglio 118 sia diventata ente urbano, ancorché non definita come tale agli atti del Catasto Terreni. L’Esperto ha rilevato che i predetti fabbricati risultano essere stati edificati, a partire da un nucleo edilizio originario (foglio 115, particella 35, subalterni 1 e 2, oggi particella 990, subalterni 1, 2 e 3), sull’area originariamente individuata al Catasto Terreni al foglio 115, particella 35, con originaria consistenza catastale di 10.200 mq circa compresa la porzione di Via Veientana, poi passata al Catasto Terreni alla partita 1 come Ente Urbano, sulla quale insistono anche i seguenti ulteriori beni individuati in Catasto con i subalterni 501, 502 e 503 (BCNC) alla particella 35 del foglio 115, e particelle 991 e 992 al foglio 115 (unità afferenti edificate su area di corte) e che le porzioni immobiliari hanno inoltre subito nel tempo una serie di interventi di ampliamento, fusioni, frazionamenti e cambi di destinazioni d’uso che hanno profondamente modificato lo stato dei luoghi rispetto a quanto assentito urbanisticamente, alle domande di condono presentate ed alle risultanze catastali per cui sussistono rilevanti difformità, disallineamenti ed abusi per attività ed opere eseguite senza titolo dettagliatamente e meglio descritti nell’elaborato peritale. L’Esperto evidenzia che, a seguito di ulteriori verifiche e degli accertamenti strumentali effettuati, è altresì emersa la diversa ubicazione di sedime degli edifici con conseguente errata collocazione di fatto degli immobili rispetto a quanto risultante agli atti del Catasto sicché gli immobili individuati ai nn. 1, 4, 5 e 7, sebbene catastalmente ricadenti tutti nell’area individuata al Catasto Terreni al foglio 115, particella 35, di fatto e nella realtà ricadono invece, in parte nell’area individuata al Catasto Terreni al foglio 115, particella 35 ed in parte nell’area individuata al Catasto Terreni al foglio 118, particella 55, come meglio rappresentato e descritto nell’elaborato peritale. La particella individuata al Catasto Terreni al foglio 118 part. 55 e su cui insistono anche parzialmente alcuni dei beni sopra citati e precisamente quelli individuati con i subalterni 501 e 503 per quasi la loro interezza, quello individuato con il sub. 1 della particella 990 per una porzione su uno spigolo del piano primo e l’edificio individuato con la particella 991 per quasi la sua interezza, è interclusa e di fatto è diventata ente urbano. Si segnala che dopo la necessaria regolarizzazione urbanistica, si dovrà rettificare catastalmente la collocazione topografica dei beni e predisporre nuove schede catastali. Si segnala che sul predetto terreno identificato al foglio 118, p.lla 55, oggetto di pignoramento e di vendita, risulta trascritto in data 03/11/2023, ai nn. 133830/98422 di formalità preliminare di compravendita del 12/10/2023 a rogito Notaio Sirolli Mendaro Pulieri Francesco Rep. 43518/16163. Nella sezione D della nota di trascrizione, è riportato che il definitivo atto di compravendita dovrà essere stipulato entro e non oltre il termine del 10/10/2026. Il predetto contratto preliminare è stato trascritto in data antecedente al pignoramento dell’area in questione ed è pertanto opponibile ai sensi dell’art. 2645-bis Cod. Civ. alla procedura esecutiva ed all’aggiudicatario. Il suddetto terreno e le porzioni di immobili su di esso ricadenti potrebbero pertanto essere a rischio di evizione che resta a carico dell’aggiudicatario. La predetta formalità pregiudizievole non è cancellabile con il decreto di trasferimento. L’Esperto segnala che esistono numerose criticità in ordine al compendio immobiliare in oggetto, come ampiamente rappresentato, evidenziato, documentato e descritto nell’elaborato peritale cui si rimanda, e non è stato possibile rintracciare ed accertare compiutamente la regolarità urbanistica ed edilizia, le preesistenze e la situazione dell’esistenza storica degli immobili attraverso la documentazione reperita e le aerofotogrammetrie. L’area su cui sorgono gli immobili risulta ricadere secondo il P.R.G. approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del 12/2/08, pubblicato sul B.U.R. Lazio il 14 marzo 2008 in zona: Elaborati prescrittivi “3. Sistemi e regole” e “4. Rete ecologica”. Elaborato Gestionale “G1 Carta per la qualità” e “G8 Standard Urbanistici”. Dal 11/12/2024 l’Assemblea Capitolina, con deliberazione n. 169, ha adottato (ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022) la variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008. Tale adozione ha consentito l’entrata in vigore delle clausole di salvaguardia in attesa dell'approvazione definitiva della variante, ancora in corso di approvazione. L’area su cui sorgono gli immobili risulta soggetta a: - Norme del Piano Naturale regionale Veio approvate con L.R. 29/97. - Piano Territoriale Paesistico Regionale adottato con DD.GG.RR. 556 e 1025/2007 e successivo aggiornamento pubblicato su Gazzetta Ufficiale n. 56 del 10/06/2021. - Piano Territoriale Paesistico 15/7 Veio Cesano approvato con L.R. 24/98. Vincolo archeologico/paesaggistico istituito con D.M. o Delibera Regionale rilevato: 1. Parco di Veio D.G.R.L. 31/01/1989. 2. Parco di Veio D.M. 24/02/1986. Riguardo la situazione urbanistica ed edilizia sui beni come meglio individuati nell’elaborato peritale sono stati reperiti e risultano i seguenti atti: a) Licenza edilizia n. 807 del 30 luglio1973, rilasciata dopo il visto della Soprintendenza Antichità Roma I n. 2482 del 13.07.73 e 3790/73, e successiva licenza in variante n. 1240 del 5 settembre 1974 relative al bene principale individuato con la particella 990 dal cui frazionamento sono state generate le porzioni immobiliari non assentite urbanisticamente sopra descritte ai nn. 1, 2 e 3. b) in relazione alle predette porzioni immobiliari risultano depositate le seguenti istanze di condono edilizio: 1. prot. 85193/87 sot. 1. 2. prot. 85193/87 sot. 2. 3. prot. 85193/87 sot. 4. 4. prot. 85193/87 sot. 5. c) Sull'immobile individuato alla particella 991 (bene 5) realizzato senza regolare titolo edilizio non risultano depositate istanze di condono edilizio secondo la legge 47/85 mentre l’edificio sembrerebbe oggetto di domanda di condono prot. n. 68659 del 31/03/1995 e non della domanda prot. 87/85193/1. L’Esperto segnala che la domanda di condono prot. 68659/1995 non è comunque chiaramente attribuibile in modo univoco a nessuno degli edifici oggetto di perizia ma in base agli atti analizzati sembrerebbe che la domanda possa riferirsi anche all’edificio alla particella 992 o in alternativa all’edificio individuato alla particella 990. d) Sull'immobile individuato alla particella 992 (bene 6) realizzato senza regolare titolo edilizio risulta depositata l’istanza di condono edilizio protocollo 85193/87 sot. 3. e) domanda di condono prot. 68642/1995 non chiaramente attribuibile in modo univoco a nessuno degli edifici oggetto di perizia. In base agli atti analizzati la domanda sembrerebbe riferibile all’edificio alla particella 992 o alla particella 991 e non all’edificio individuato alla particella 990. Su parte delle domande di condono depositate e sopra descritte risultano effettuate nel tempo varie integrazioni documentali tendenti al rilascio di concessioni edilizie in sanatoria, utilizzando per la definizione delle richieste di concessioni in sanatoria la procedura semplificata. La situazione delle concessioni in sanatoria ottenute con la procedura semplificata alla data odierna è la seguente: I. protocollo QI2023/129488 del 21/07/2023 titolo edilizio n. 402836 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/1. Il titolo indica l’edificio individuato alla particella 991 del foglio 115 per mq 35 residenziali e non l’edificio alla particella 990 come è in realtà. II. protocollo QI2023/231993 del 28/12/2023 titolo edilizio n. 404941 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/2. L’atto rilasciato indica l’edificio individuato alla particella 991 del foglio 115 per mq 57,74 residenziali –così determinati (0,00 + 96,23 x0,6) e non l’edificio alla particella 990 come è in realtà. III. protocollo QI2023/231995 del 28/12/2023 titolo edilizio n. 404942 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/3 relativa all’edificio individuato alla particella 992 del foglio 115 per mq 27,00 residenziali. Dall’istruttoria tecnica effettuata (domande e foto in allegato all’originale istanza) l’originale prot. 87/85193/3 è chiaramente ed univocamente associabile all’edificio alla particella 992, ma con superficie limitata rispetto al volume ancora in corso di edificazione. L’Esperto segnala che il rilievo in allegato agli atti del condono e l’accatastamento agli atti dal 23/12/2020 risultano fittizi in quanto l’edificio era in ancora in costruzione alla data del mese di ottobre 2025 e la superficie del condono, erroneamente rilasciato con la procedura semplificata, è ampiamente inferiore al rustico realizzato che copre una superficie di circa 99,50 mq. IV. protocollo QI2023/129492del 21/07/2023 titolo edilizio n. 402837 riguardante, secondo l’atto rilasciato, l’originale istanza prot. 87/85193/4 edificio individuato alla particella 990 del foglio 115 per mq 10,08 residenziali. Dalle analisi effettuate l’originale prot. 87/85193/4 è chiaramente ed univocamente associabile all’edificio alla particella 990. V. reiezione della domanda QI 2021/4158 prot. pratica 87/85193/5 per mancata documentazione catastale. Dalle analisi effettuate l’originale istanza prot. 87/85193/5 è chiaramente ed univocamente associabile all’edificio alla particella 990. La citata pratica di condono alla data del 15/09/25 non risulta ancora concessionata. L’Esperto segnala che il collegamento tra i fabbricati, le domande di condono e le concessioni in sanatoria è stato ricostruito effettuando tutti i riscontri possibili in base a quanto risultante in atti ed alle foto presenti nelle domande di condono e che le numerose carenze e problematicità rilevate non hanno consentito una univoca e certa individuazione. L’Esperto segnala inoltre che talune porzioni immobiliari, opere, ampliamenti e modifiche, oltre ad essere state realizzate abusivamente e senza titolo, non possono neppure ritenersi ricomprese in alcuna domanda di condono evidenziando altresì che l’errata attribuzione di porzioni di fabbricati nelle quattro concessioni in sanatoria rilasciate comporta ora che l’edificio alla particella 990 resta privo di alcune delle necessarie domande di condono depositate ai sensi della L. 47/85, il tutto come meglio rappresentato, illustrato e descritto nell’elaborato e nelle relative integrazioni depositate in atti. Il Certificato di Destinazione Urbanistica aggiornato relativo alle aree individuate al Catasto Terreni del Comune di Roma al foglio 115 part. 35 e foglio 118 particella 55, facenti parte e su cui insiste il complesso immobiliare in oggetto, richiesto in data 30/12/2025 tramite PEC protocollata con numero QF/2026/0000116 in data 2 gennaio 2026 e rilasciato dal Comune di Roma, Dipartimento Programmazione Urbanistica, Dirigente della U.O. Piano Regolatore, in data 12/01/2026 con protocollo n. QF 702, riporta quanto segue: “SI CERTIFICA che l'area, distinta nel Catasto del Comune al foglio 115 particella 35 e al foglio 118 particella 55, evidenziata sull'estratto catastale allegato alla richiesta, nel Piano Regolatore Generale vigente approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 18 del 12.02.2008 e nella successiva Delibera del Commissario Straordinario n. 48 del 07.06.2016 di presa d'atto del disegno definitivo, ricade: - nell'elaborato prescrittivo 3. Sistemi e Regole (scala 1:10.000 - foglio 10) nella componente Aree naturali protette nazionali e regionali del Sistema ambientale e agricolo disciplinata ai sensi dell'art. 69 delle NTA vigenti, interessata per minima parte da Strade delle Infrastrutture per la mobilità del Sistema dei servizi e delle infrastrutture e degli impianti disciplinata ai sensi degli artt. 69, 89, 90 delle NTA vigenti. - nell'elaborato prescrittivo 4. Rete Ecologica (scala 1:10.000 - foglio 10): risulta ricadere nella componente primaria A (art. 72 N.T.A.). risulta parzialmente interessata da filari alberati. - nell'elaborato gestionale G1. Carta per la Qualità (scala 1:10.000 - foglio 10), di cui alla Deliberazione di A.C. n.60 del 27.06.2024, risulta individuata nei Parchi Istituiti. - Ai sensi del comma 5 l'area risulta interessata dalla fascia di rispetto di: - 50 mt. (misurati da ciascun lato del bene individuato e, in caso di elementi areali, dal perimetro dell'area individuata). - nell'elaborato gestionale G8.Standard Urbanistici (scala 1:10.000 - foglio 10): non è interessata da alcuna classificazione. Stante l'adozione della D.A.C. 169 del 11.12.2024 avente ad oggetto: Adozione, ai sensi dell'art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022, della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008 e la conseguente applicazione delle misure di salvaguardia (ai sensi del comma 3 dell'art. 12 del DPR 380/2001 e ss.mm.ii), si rimanda alla lettura congiunta delle prescrizioni contenute negli articoli oggetto di modifica. Si precisa che l'area risulta compresa nella Riserva naturale Regionale Veio istituita con L.R. 06.10.1997, n. 29 (B.U.R.L. 10.11.1997, n. 31 S.O. n. 2). Successivamente il piano del Parco Naturale di Veio è stato approvato con D.C.R.L. n. 2 del 19.02.2025 (B.U.R.L. n. 23 del 20.03.2025 suppl. 1). Si precisa che ai sensi del comma 1, art. 10 della Legge Quadro n. 353 del 21.11.2000 in materia di incendi boschivi, l'area non risulta tra gli elenchi definitivi dei soprassuoli già percorsi dal fuoco. Si precisa altresì che l'area non risulta censita negli allegati relativi alla Attestazione di esistenza gravami usi civici del 23.01.2008, resa in sede di approvazione del Piano Regolatore Generale D.C.C. n. 18/2008). Si rilascia il presente certificato ai sensi dell'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001. Si comunica che per l'accertamento dei vincoli sovraordinati è necessario fare riferimento agli Enti di competenza.” Per valutare la validità ed efficacia dei titoli e delle concessione che risultano rilasciate nonché per la regolarizzazione e/o definizione delle pratiche di sanatoria edilizia già depositate e per la sanatoria degli abusi e delle difformità rilevate e meglio descritte in perizia dovrà essere attentamente considerata l’intera complessa situazione sotto tutti gli aspetti formalmente e di fatto esistente sul compendio immobiliare in questione nonché le svariate criticità e la problematica vincolistica collegata all'area su cui sorgono gli immobili individuata, tra l’altro, nella nota protocollo 65993/25/02 del 19/04/2006 del Dipartimento Territorio della Regione Lazio avente come oggetto “Criteri in merito alla competenza dell’Ente Parco all'emissione del nulla osta previsto dalla L.R. 29/97, necessario al conseguimento del titolo abitativo edilizio in sanatoria, per le domande presentate ai sensi delle L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03 (L.R. 12/04)”, dalla cui lettura, è probabile l’eventualità del rilascio di pareri sfavorevoli da parte degli Organi Preposti prodromici al rilascio dei titoli in sanatoria. Gli ulteriori abusi rilevati e non oggetto di domanda di condono, per la particolarità urbanistica e vincolistica del sito dove sono stati edificati e in relazione alla difficoltà di identificare e quantificare l’eseguito in maniera inequivocabile, si ritiene che non possano essere urbanisticamente sanabili. Non risulta rilasciata alcuna agibilità. Sono state rilevate svariate difformità rispetto alle licenze ed ai condoni rilasciati, ai progetti presentati, alle domande di condono edilizie depositate presso l’USCE esistenti ed in itinere nonché agli atti catastali ed alle relative planimetrie per opere, modifiche, accatastamenti, ampliamenti e cambi di destinazione d’uso eseguiti abusivamente, senza autorizzazione edilizia, che sono ritenuti non sanabili dall’Esperto e/o difficilmente sanabili, come meglio rappresentato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti. L’aggiudicatario dovrà procedere a propria cura e spese alla verifica, al completamento, alla rettifica ed al ritiro dei condoni edilizi laddove possibile nonché al conseguimento dei titoli abilitativi, alla regolarizzazione urbanistica ed amministrativa degli immobili e/o al ripristino nello status quo ante legittimato, concessionato e/o assentito, come meglio indicato e descritto nell’elaborato peritale. Gli immobili sono occupati dall’esecutato e, relativamente al piano seminterrato della porzione immobiliare identificata al foglio 115, particella 990, subalterno 1, da terzi in base a contratto di comodato d’uso gratuito non opponibile registrato a Roma 3 il 19/01/2011 al n. 979 serie 3 e scaduto in data 15/06/2012. Si provvederà alla liberazione al momento della emissione del decreto di trasferimento. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente e dal rischio di evizione parziale e/o di provvedimenti di demolizione e ripristino nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, delle pregiudizievoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi anche alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed edilizia, del rischio di evizione parziale e/o di provvedimenti amministrativi di demolizione, ripristino e sanzionatori e/o delle eventuali possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica, edilizia ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Non è stato possibile redigere l’APE considerato lo stato di fatto ed in assenza della necessaria documentazione. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle relative integrazioni depositate in atti. %% Quota pari a 1/1 del diritto di piena proprietà di complesso immobiliare con ampia corte esterna sito in Roma (RM), Via Veientana n. 404, 406 e 416, costituito dai seguenti immobili edificati sulle aree individuate al Catasto Terreni al Foglio 115, Particella 35 (Aree di enti urbani e promiscui - Partita speciale 1 - Ente Urbano) e Foglio 118, Particella 55 (catastalmente con categoria seminativo ma Ente Urbano di fatto): 1- porzione di villa bifamiliare (completata nella quasi totalità degli aspetti edili ed impiantistici) su tre piani, collegati da scala interna, composta al piano S1 da locale ad uso taverna con angolo cottura, quattro camere un bagno e locale caldaia (ora B.C.N.C). al piano terra da ingresso su soggiorno collegato a due ampie verande chiuse perimetralmente senza infissi e tamponature, disimpegno, camera, bagno e ripostiglio finestrato. al piano primo da disimpegno, due camere, due bagni e balconcino, per una superficie convenzionale complessiva di mq 438,35 circa comprensiva della percentuale omogeneizzata di corte esterna. L’immobile è collocato catastalmente sull’area al foglio 115, p.lla 35 mentre di fatto ricade in parte sull’area al foglio 115, p.lla 35 ed in parte sull’area al foglio 118, p.lla 55, come meglio rilevato e descritto nell’elaborato peritale. Confina catastalmente nel suo complesso con: distacco verso Via Veientana. subalterno 2 alla particella 990. distacco verso la partice

Posizione

00189 Roma (RM), Lazio