Il complesso immobiliare sito nel Comune di Nocera Umbra (PG) Frazione Poggio Parrano n. 42 è composto da sette corpi di fabbrica, una piscina, corte pertinenziale e terreni agricoli, con destinazione prevalente agricola e agrituristica.Per maggiore chiarezza, a ciascun bene sarà assegnata una lettera identificativa, riportata nella mappa generale, così da facilitarne la localizzazione. La descrizione seguirà l’ordine riportato nelle tabelle dei dati catastaliA) Fg. 58 part. 52 (D10)Fabbricato a uso agrituristico ristorativo/ricettivo, sviluppato su quattro piani fuori terra (di cui l’ultimo costituito da una soffitta/sottotetto), con struttura portante in muratura.Lo stato di manutenzione generale dell’edificio è buono, risultando tuttora funzionante. Il piano terra è destinato all’attività di ristorazione e comprende sala da pranzo, cucina, magazzini, servizi igienici, bar e reception. In aderenza e a servizio della sala ristorante è stata realizzata, in assenza di autorizzazione edilizia, una o più strutture in legno tamponate con vetrate. I piani primo e secondo, adibiti ad attività ricettiva, sono suddivisi in camere da letto dotate di servizi igienici. Le finiture si presentano in buono stato, sebbene prive di elementi di particolare pregio. Gli impianti risultano funzionanti e conformi agli standard per l’uso residenziale. Il piano terzo (sottotetto) è dotato di finiture interne e di un servizio igienico. È presente l’impianto elettrico, mentre l’impianto di riscaldamento è assente, ad eccezione del bagno. Si segnalano infiltrazioni localizzate provenienti dalla copertura.B) Fg. 58 part. 536 (F1)Trattasi della corte pertinenziale dell’edificio “A”C) Fg 58 part. 285 (D10)Fabbricato ad uso abitativo/ricettivo, censito al catasto urbano con categoria D10 quindi strumentale all’attività agricola, probabilmente alloggio del conduttore del fondo ora camere al servizio dell’attività agrituristica, si sviluppa su due livelli (seminterrato/terra e primo).Al piano seminterrato/terra ci sono un garage e due magazzini con un accettabile grado di finitura. Il piano primo, accessibile da una scala esterna con pedate ed alzate in pietra naturale, è suddiviso un in 4 camere da letto con annesso bagno. Le finiture sono buone e le dotazioni impiantistiche sono standard per la civileabitazioneD) Fg 58 part. 282 (D10)Edificio ad uso agricolo, destinato a stalla e magazzino, sviluppato su due livelli fuori terra, con pianta rettangolare e una piccola appendice a un solo piano. La struttura è realizzata in muratura portante intonacata, ma non tinteggiata. Il solaio interpiano è in laterocemento, mentre la copertura è costituita da struttura in legno con soprastante strato di fibrocemento. I canali di gronda e i pluviali sono in lamiera zincata. Le finiture sono di modesto pregio e non rivestono particolare rilevanza ai fini della valutazione estimativa.E) Fg 58 part. 566 (A7)L’unità immobiliare è costituita da una villetta a pianta articolata, di recente costruzione, situata su un’area pianeggiante ai piedi della proprietà fondiaria oggetto di perizia. Il fabbricato, sviluppato interamente al piano terra, è composto da: soggiorno, cucina, quattro camere da letto, due bagni, disimpegno e portico. Ilterreno di pertinenza è sistemato a giardino ed è completamente recintato.F) Fg 58 part. 283 (C2)Fienile con struttura portante in acciaio, copertura a capanna sostenuta da travi reticolari in acciaio e soprastante manto di copertura costituito da pannelli in onduline di fibrocemento.G) Fg 58 part. 281 (C6)Fabbricato rurale adibito a stalla, realizzato con struttura portante in ferro e tamponamenti perimetrali in blocchi di cemento precompresso. Il pavimento è in battuto di calcestruzzo, mentre le facciate esterne risultano intonacate. La copertura è del tipo a capanna, composta da travi reticolari in ferro e travi secondarie del tipo “omega”, anch’esse in ferro. La superficie complessiva è pari a circa 250 mq, di cui 50 mq realizzati in assenza di titolo abilitativo (si rimanda al capitolo dedicato alla Regolarità Edilizia). In prossimità del manufatto ed al suo interno sono presenti notevoli materiali e beni mobili da smaltire presso discariche specializzate.H) Fg 58 part. 286 (non censito al C.U.)Fabbricato ad uso agricolo/agrituristico, dalla conformazione articolata. La porzione principale è realizzata con struttura portante in cemento armato e tamponamenti perimetrali, e si sviluppa su due livelli: piano terra/sottostrada e piano primo.Il piano terra/sottostrada è suddiviso in cinque locali ad uso magazzino, rifiniti con pareti intonacate al civile, pavimentazione in monocottura e infissi in ferro. Il piano primo è destinato all’accoglienza e ospita sette camere da letto, ciascuna con bagno privato, oltre a locali di disimpegno e un ripostiglio.A ridosso del corpo principale si trovano altre tre strutture, tutte a un solo piano. Lo stato generale di conservazione è buono, buone anche la dotazione impiantistica. Nelle immediate vicinanze dell’immobile sopra descritto, a circa 10 metri dallo stesso, insiste, sulla medesima particella catastale, ma non accatastato né censito, un piccolo manufatto in muratura ad uso rimessa, intonacato e tinteggiato. Non si segnalano particolari finiture. All’interno dell’immobile sono presenti notevoli materiali e beni mobili da smaltire presso discariche specializzate.I) Fg 58 part. 563 (C.U.)Annesso con struttura portante e tamponamenti in legno, articolato in due camere da letto, soggiorno, cucina e bagno, per una superficie complessiva di circa 50 mq. I pavimenti sono in monocottura e gli infissi realizzati in legno. Il fabbricato si trova in adiacenza alla piscina al servizio della struttura, completa di impianto per la depurazione dell’acqua, accessori funzionali e due cabine in legno adibite a spogliatoi, ciascuna dotata di doccia esterna. La piscina, di forma rettangolare, presenta una superficie balneabile pari a 14 x 7 metri e un’altezza media di 2 metri.Per quanto riguarda i terreni agricoli oggetto di valutazione, si evidenzia che essi presentano una conformazione irregolare e un’orografia accidentata. Non sono presenti sistemazioni agrarie né impianti irrigui. Le colture attualmente in atto sono:Arboree: Oliveto (in parte abbandonato).Forestali: Bosco ceduo di tipo Orno-ostrieto.La superficie agricola disponibile è in gran parte occupata da aree boscate e circonda il complesso ricettivo oggetto di perizia.Nel complesso, l’appezzamento si estende per circa 5,6 ettari, costituendo un corpo unico di forma relativamente compatta. Il terreno si sviluppa lungo un versante collinare, con un’altitudine che varia dai 570 m s.l.m. in prossimità dei fabbricati, fino a circa 660 m s.l.m. al confine superiore del bosco.I terreni sono accessibili tramite sentieri sterrati. La destinazione d’uso catastale risulta suddivisa tra:Bosco.Seminativo.Oliveto (parzialmente incolto).CURATORE: DOTT. FULVIO COCIANI (Tel. 075 5721304).GIUDICE DELEGATO: DOTT.SSA SARA TRABALZA.
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