Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su complesso industriale destinato ad attività industriale/artigianale per la lavorazione delle carni con tettoie tamponate, locali accessori addossati all’edificio, corte pertinenziale e locale tecnico autonomo, tutti graffati in categoria D/7, sito in Roma (RM), Via Macherio n. 118, piano terra. Il compendio immobiliare si compone di locale al piano terra del corpo principale, destinato ad attività industriale/artigianale per la lavorazione delle carni (fg.117/part.417/sub.502) per una superficie convenzionale di mq 748,69 circa, con tettoie tamponate per una superficie convenzionale di mq 27,11 circa e locali accessori addossati all’edificio per una superficie convenzionale di mq 4,00 circa, dotato di corte pertinenziale (fg.117/part.1676/sub.1 - B.C.N.C. alla part. 417) per una superficie convenzionale di mq 163 circa e locale tecnico autonomo (fg.117/part.1674) per una superficie convenzionale di mq 7,20 circa, il tutto per una superficie convenzionale complessiva di mq 950,00 circa. I beni risultano catastalmente graffati nella categoria D7 (ovvero fabbricati realizzati o adattati per esigenze specifiche di attività industriali non suscettibili di diversa destinazione senza interventi strutturali di rilievo) con rendita catastale di € 9.420,00. Il cespite confina nel suo complesso con distacco su Via Macherio, corte comune d’accesso (fg.117/part.1676/sub.2-B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117), distacco verso la part. 418/fg.117, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 117, part. 417, sub. 502, graffato con p.lla 1676 sub 1 e 1674, z.c. 6, cat. D/7, rendita € 9.420,00, Via Macherio 118, piano T. Il compendio è inserito in un più ampio complesso edilizio avente accesso dall'area (fg.117/part.1676/sub.2) comune a tutti gli immobili che lo compongono (B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117) e comprende oltre al bene in trattazione, uffici posti al piano primo dell’edificio principale (fg.117/part.417/sub.503/cat.A10 – bene 3), un secondo fabbricato con destinazione commerciale al piano terra rialzato (fg.117/part.1675/sub.501/cat.C1 – bene 4) e laboratori al piano interrato (fg.117/part.1675/sub.502/cat.C3 – bene 5) nonché una Cabina Elettrica Acea (fg.117/part.1792/cat.D1 – bene 6). Il locale al piano terra del corpo principale, destinato ad attività industriale/artigianale per la lavorazione delle carni (fg.117/part.417/sub.502), è costituito catastalmente da ingresso con antistante piccolo portico, tre disimpegni, otto celle frigorifere, sei ambienti destinati alla trasformazione e lavorazione degli alimenti, un ufficio (con parete traslata rispetto alla grafica censuaria), due bagni con antibagno (con piccola nicchia non rappresentata nella planimetria catastale), un locale spogliatoio dotato di servizi igienici e docce (ricavate con l'installazione di pareti mobili non riportate catastalmente), due aree filtro dedicate allo scarico e carico merci (impropriamente tamponate), due manufatti tecnici adiacenti all’edificio principale e un’area esterna pertinenziale di mq 1600 circa (fg.117/part.1676/sub.1 - B.C.N.C. alla part. 417) provvista di un piccolo fabbricato autonomo adibito a locale tecnico (fg.117/part.1674) con pianta quadrangolare, diverso dalla grafica catastale per la posizione della porta e per la realizzazione di una nuova finestra. La configurazione catastale rispecchia lo stato attuale rilevato, salvo quanto già evidenziato ed alcune modifiche di porte/finestre (variazione dei prospetti in prossimità dei manufatti tecnici e delle aree di carico/scarico merci), la presenza di un setto dotato di apertura finestrata per il controllo degli ambienti e di un vano porta verso la scala interna. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato comprendente il cespite de quo (bene 2), venne realizzato sine titulo e legittimato nella originaria consistenza (fg.117/part.417/sub.501/D/7, PT-P1) e volumetria con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 287027 del 16/10/2002 (istanza prot. 86/112670/sot.2) e dichiarato abitabile con certificato n. 2169 del 22/10/2002. Con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 287008 (istanza prot. 86/112670/sot.1) risultano altresì legittimate le opere di recinzione del compendio immobiliare realizzate abusivamente. Successivamente per presunte opere interne venne presentata la C.I.L.A. prot. CU/2003/24021 ai sensi dell’art. 26 L. 47/85 (la cui documentazione è stata dichiarata smarrita dal Comune di Roma) e la C.I.L.A. prot. CU/2016/61589 (il cui certificato di collaudo e fine lavori non è stato reperito presso gli archivi comunali) per il frazionamento senza opere con separazione del piano primo destinato ad uffici (di fatto già scorporato essendo dotato di accesso indipendente con una rampa di scale) dal piano terra ad uso lavorazioni delle carni, assumendo quindi l’unità in trattazione con variazione catastale RM0540688 (n. 164400.1/2016) del 14/09/2016 l’attuale identificativo catastale di fg.117/part.417/sub. 502 (fabbricato industriale) già sub. 501, graffato con fg.117/part.1676/sub.1 (corte) e fg.117/part.1674 (locale tecnico), tra loro graffati, z.c. 6, cat. D/7, senza consistenza, rendita euro 9.420,00, piano terra (PT), via Macherio 118 (mentre il piano primo (uffici) già sub. 501 – bene 3 – assumeva l’identificativo catastale fg.117/part.417/sub.503, z.c. 6, cat. A/10, cl. 1, consistenza 9,5 vani, sup. catastale 258 mq, rendita euro 6.967,00). L’Esperto ha rilevato difformità tra quanto legittimato in sanatoria e l’ante operam indicato nella C.I.L.A. CU/2016/61589, oltre che per variazioni interne anche per aumenti di cubatura, superfici e modifica dei prospetti. L’Esperto rileva che dal rilievo fotografico, dagli elaborati descrittivi, dagli accatastamenti e dal certificato di idoneità statica acclusi alla istanza di condono prot. 86/112670, l’ingresso allo stabilimento (ove tutt’oggi si svolge l'attività di trasformazione e lavorazione di alimenti) avveniva da una pensilina in ferro posta sopra un piano di carico e scarico, impropriamente rappresentata tamponata, unitamente ad una limitrofa area, nell'ante operam della C.I.L.A. CU/2016/61589 in difformità dal titolo rilasciato. Il cespite complessivamente necessita di ripristini e legittimazioni per la diversa distribuzione degli spazi interni, modifica delle facciate ed ampliamenti volumetrici non autorizzati (da ripristinare). Tali problematiche rimarranno in capo al futuro acquirente che si assumerà, oltre all'onere di presentare una S.C.I.A. per opere già eseguite/da eseguirsi ed a quanto altro richiesto dai pubblici uffici, tutti i rischi, i gravami ed i costi delle operazioni connesse nonché l’impegno di presentare un nuovo accatastamento e ottenere i necessari e propedeutici N.O. degli enti preposti e sovraordinati (il cui rilascio spetta a cura esclusiva della P.A. e non è garantito in questa sede). Nella determinazione del valore di stima si è tenuto conto sia dei relativi costi che delle condizioni, dello stato di vetustà ed uso dei cespiti nonché delle necessarie verifiche, opere e azioni inerenti l’ubicazione dei confini e delle relative recinzioni che, seppur legittimate con Concessione edilizia in sanatoria n. 287008 del 16/10/2002 a seguito dell’istanza di condono prot. 86/112670/sot.1, necessitano di accertamenti topografici soprattutto sul fronte sud-ovest dove risultano di dubbia posizione per la presenza di arbusti spontanei e di un cancello in disuso che collega con la limitrofa proprietà di terzi. L’Esperto ritiene che l’area necessita complessivamente di verifiche tecniche che potrebbero portare ad azioni per apposizione di termini, regolamento di confini e/o a difesa della proprietà necessitando il bene di un riconfinamento globale con tracciamenti, picchettamenti e quanto necessario alla determinazione e delimitazione della consistenza con opere e pratiche che rimarranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario. L’immobile non rientra in Condominio. Stanti le caratteristiche, lo stato, le connessioni fisiche e funzionali degli immobili nonché le difformità e le criticità rilevate e meglio descritte nell’elaborato peritale cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre i beni da 2 a 6 in un unico compendio denominato Lotto 2. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra indicato e meglio descritto nell’elaborato peritale cui integralmente si rimanda nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario che dovrà ottenere le necessarie autorizzazioni nonché i propedeutici nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche delle condizioni, dello stato manutentivo del compendio e dell’impossibilità di verificare le strutture e gli impianti. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito, le relative variazioni catastali nonché le autorizzazioni amministrative di ogni genere e l’abitabilità/agibilità saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. STATO DI OCCUPAZIONE: L'immobile identificato come bene n. 2 risulta occupato da terzi con contratto di locazione ad uso diverso non opponibile alla procedura esecutiva. Emesso l’ordine di liberazione per l’intero lotto. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale dell’Esperto depositato in atti al cui contenuto si rimanda. %% Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di ufficio sito in Roma (RM), Via Macherio n. 118, piano primo. Il bene posto al primo piano del corpo principale, inserito nel più ampio compendio immobiliare già descritto al Bene 2 avente accesso da un’area comune a tutti gli immobili che lo compongono (fg.117/part.1676/sub.2 - B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117), è composto da una scala di accesso dal piano terra, ingresso, disimpegno, sette locali ad uso ufficio, di cui uno collegato con porzione di sottotetto non abitabile (attualmente utilizzata impropriamente come magazzino), piccola cucina, bagno con antibagno e terrazza a livello, per una superficie convenzionale complessiva di mq 258 circa. L’immobile confina con distacco su via Macherio, corte esterna (fg.117/part.1676/sub.1) su più lati, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto dei Fabbricati del Comune di Roma al foglio 117, part. 417, sub. 503, z.c. 6, cat. A/10, cl. 1, cons. 9,5 vani, superficie catastale totale 258,00 mq, rendita € 6.967,00, Via Macherio 118, p T-1. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato comprendente il cespite de quo (bene 3) venne realizzato sine titulo e legittimato nella originaria consistenza (fg.117/part.417/sub.501/D/7, PT-P1) e volumetria con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 287027 del 16/10/2002 (istanza prot. 86/112670/sot.2) e dichiarato abitabile con certificato n. 2169 del 22/10/2002. Successivamente per presunte opere interne venne presentata la C.I.L.A. prot. CU/2003/24021 ai sensi dell’art. 26 L. 47/85 (la cui documentazione è stata dichiarata smarrita dal Comune di Roma) e la C.I.L.A. prot. CU/2016/61589 (il cui certificato di collaudo e fine lavori non veniva reperito presso gli archivi comunali) per il frazionamento senza opere con separazione del piano primo destinato ad uffici (di fatto già scorporato essendo dotato di accesso indipendente con una rampa di scale) dal piano terra ad uso lavorazioni delle carni, assumendo quindi l’unità in trattazione con variazione catastale RM0540688 (n. 164400.1/2016)
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