Intera proprietà di terreno agricolo di circa 5.280,00 m2 sito in Portopalo di Capo Passero (SR), avente accesso dalla S.P. 8 Via Maucini, censito in N.C.T. al foglio 36, p.lle 575, 580, 583, 588, 589 e 591, di ha. 00.52.80 circa. L’esperto stimatore ha rilevato che la p.lla 584 avente qualità AREA, appartiene alla partita speciale “Accessori comuni ad enti rurali ed urbani” e pertanto non presenta ditta catastale ed è da intendersi comune all’immobile di cui al mappale 458 sub. 1 e sub 2. Nella p.lla 575 insistono circa m2 3.000,00 di serre risalenti all’anno 2006 che al momento del sopralluogo effettuato dallo stimatore si presentavano danneggiate da zolfo e che una porzione di serre ricade nelle p.lle 579 e 581 non oggetto di esecuzione. Le p.lla 583 e 588 constano di un piccolo appezzamento di terreno adibito ad orto. Da accertamenti esperiti in loco è stato rilevato all’interno della p.lla 583 un piccolo corpo di fabbrica annesso allo stabile di cui al mappale 458. detto fabbricato oltre a non essere presente in mappa non risulta indicato nel titolo di provenienza del cespite. Per il tramite della stradella ricadente nella p.lla 490 (non oggetto di pignoramento) si raggiunge sia la piccola porzione di terreno di cui al mappale 589 che termina a ridosso del corpo di fabbrica di cui al mappale 593 che la p.lla 591 ove insistono m2 800,00 circa di serre della stessa tipologia riscontrate nella p.lla 575 e presentano la stessa tipologia di danni. Le particelle del presente lotto di vendita ricadono in Zona Agricola “E” e la p.lla 576 ricade in parte in zona per la viabilità stradale e fascia di rispetto della viabilità stradale. In ordine allo stato di possesso, si dà atto che il lotto è occupato da un soggetto terzo affittuario, in forza di contratto di affitto di fondo agrario, relativamente alle p.lle 575, 580, 583, 588, 589 e 591, stipulato l’1.6.2018 e avente durata sino al 31.5.2038, regolarmente registrato in data antecedente al pignoramento e, quindi, ritenuto opponibile alla procedura, seppure per la durata massima di anni 9 dall’inizio della locazione, non essendo risultato trascritto, con conseguente scadenza in data 1.6.2027, salvo il rinnovo automatico di anno in anno in mancanza di eventuale recesso del proprietario. Per ogni più specifica descrizione del lotto, si rinvia alla perizia di stima. quota indivisa di 1/3 di terreno agricolo (stradelle di accesso al lotto), censito in N.C.T. al foglio 36, p.lle 576, 584 e 590. quota indivisa di 1/3 di piccolo corpo di fabbrica di m2 16,00 circa al cui interno vi ricade un pozzo trivellato, censito in N.C.E.U. al foglio 36, la p.lla 595, cat. C/2, di mq. 16,00 circa ove all’interno vi ricade un pozzo trivellato che risulta regolarmente denunciato presso il Genio civile di Siracusa sezione Acque e risulta autorizzato il prelievo acque. entrostante fabbricato abitativo, in N.C.E.U. al foglio 36, p.lla 458, sub. 2, cat. A/7, vani 3, avente superficie lorda pari a m2 57,00 e superficie netta è pari a m2 57,00, che consta di una veranda di m2 6,50 circa, un locale ingresso di m2 48,70 circa, un vano adibito a camera da letto di m2 14,38 circa, un vano cucina di m2 13,46 circa ed un servizio bagno di m2 4,30 circa. La struttura del fabbricato è in muratura con perimetrali in blocchi di tufo, divisori in laterizio e solaio in latero-cemento. l’altezza dell’interpiano si attesta intorno a mt. 2,90 circa, la pavimentazione è realizzata con piastrelle in ceramica porcellanata, le pareti interne si presentano con intonaco composto da tre strati (o mani) sovrapposti realizzati con malta di calce (idrata o idraulica) finita con idropittura. L’impianto elettrico risalente all’epoca della realizzazione è di tipo sottotraccia, i punti luce sono finiti con placche. Il servizio bagno è dotato di tutti i sanitari e le pareti sono rivestite con piastrelle in sino ad un’altezza di mt. 2,00 circa. l’acqua calda sanitaria è data da boiler elettrico. La concezione degli spazi interni risulta concepita per due persone dando ambienti funzionali. Gli infissi (finestre e porta) sono in legno, i serramenti interni sono in legno tamburato. il portone di ingresso è in legno. L’accesso al terrazzo la cui superficie si attesta pari a m2 90,00 circa si ha per il tramite di una scala esterna al corpo di fabbrica. Il sub. 2 della p.lla 458 è adibito a locale magazzino e risulta comunicante con il piccolo corpo di fabbrica ricadente nella p.lla 583. Il detto deposito ha una superficie lorda catastale riportata in visura di m2 48,00 circa e consta di un unico locale la cui altezza dell’interpiano si attesta pari a m2 42,00 e vi si accede mediante ampia apertura con portone in metallo tipo garage. Dal suddetto locale mediante apertura si accede al corpo di fabbrica ricadente nella p.lla 583 costituito da n. 2 locali comunicanti fra loro di circa m2 10,00 ciascuno e un piccolo servizio bagno di m2 3,00 circa. l’altezza media del suddetto locale è pari a mt. 2,80 circa. Adiacente al suddetto corpo di fabbrica vi è una tettoia non avente i requisiti di sanabilità e pertanto necessita di rimozione i cui costi quantificati a corpo, si attestano intorno a € 150,00 circa. La copertura del sub. 2 della p.lla 458 è realizzata con tetto latero-cemento. l’altezza dell’interpiano del deposito è di mt. 3,30 circa, la pavimentazione è data da semplice battuto cementizio, le pareti presentano una sola mano di intonaco (manca la finitura) ed il soffitto risulta allo stato grezzo. In ordine allo stato di possesso, si dà atto che il lotto è occupato da un soggetto terzo affittuario, in forza di contratto di locazione per uso esclusivamente ufficio, magazzino, deposito stipulato l’1.6.2018, regolarmente registrato in data antecedente al pignoramento e, quindi, ritenuto opponibile alla procedura, avente durata di anni sei (6), rinnovatosi per egual periodo in data 1.6.2024. Per ogni più specifica descrizione del lotto, si rinvia alla perizia di stima. magazzino in N.C.E.U. al foglio 36, p.lla 458, sub. 1, cat. C/2, mq. 42, adibito a locale magazzino e risulta comunicante con il piccolo corpo di fabbrica ricadente nella p.lla 583. Il detto deposito ha una superficie lorda catastale riportata in visura di m2 48,00 circa e consta di un unico locale la cui altezza dell’interpiano si attesta pari a m2 42,00 e vi si accede mediante ampia apertura con portone in metallo tipo garage. Dal suddetto locale mediante apertura si accede al corpo di fabbrica ricadente nella p.lla 583 costituito da n. 2 locali comunicanti fra loro di circa m2 10,00 ciascuno e un piccolo servizio bagno di m2 3,00 circa. l’altezza media del suddetto locale è pari a mt. 2,80 circa. Adiacente al suddetto corpo di fabbrica vi è una tettoia non avente i requisiti di sanabilità e pertanto necessita di rimozione i cui costi quantificati a corpo, si attestano intorno a € 150,00 circa. La copertura del sub. 2 della p.lla 458 è realizzata con tetto latero-cemento. l’altezza dell’interpiano del deposito è di mt. 3,30 circa, la pavimentazione è data da semplice battuto cementizio, le pareti presentano una sola mano di intonaco (manca la finitura) ed il soffitto risulta allo stato grezzo. Dalla planimetria depositata in catasto si evince che detto corpo di fabbrica annesso al magazzino non è riportato in planimetria. Da ricerche effettuate presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di Portopalo di Capo Passero non risulta presente alcun titolo edilizio abilitativo relativo alle unità immobiliari sopra descritte in quanto risultano di remota costruzione. Al fine di approfondire ulteriormente le ricerche, l’esperto stimatore ha acquisito il titolo di provenienza dell’immobile dal quale si evince nella voce Norme Urbanistiche “che i lavori di costruzione della casa rurale (p.lla 458 sub 2 e sub 1) e dei locali deposito (p.lla 593 s1) sono iniziati in data antecedente al 1 Settembre 1967”. pertanto, ritiene l’esperto che, trattandosi di immobile ricadente in zona E Agricola del PRG, questi si può considerare regolare sotto il profilo edilizio-urbanistico. Per quanto riguarda il piccolo corpo di fabbrica comunicante con la p.lla 458 sub. 2, l’esperto stimatore, in considerazione del fatto che occupa una superficie lorda di circa m2 25,00 e un volume di m3 75,00 circa, ha ritenuto che dall’analisi dei parametri urbanistici (vedasi C.D.U.), relativamente alle p.lle del presente lotto di vendita la cui superficie complessiva è di m2 5.815,00, avendosi una volumetria realizzabile di m3 174,00 circa (con indice di fabbricabilità fondiaria pari a 0,03 m3/m2) che è maggiore rispetto a quella realizzata, e tenuto conto altresì che la distanza del suddetto corpo di fabbrica rispetta i mt. 5,00 indicati nel Certificato di Destinazione Urbanistica, ha ritenuto pertanto che detto immobile risulta sanabile ai sensi del D.P.R. 380/2001 (testo unico Edilizia) e s.m.i. ovvero artt. 36 della L. 16/2016. In ordine allo stato di possesso, si dà atto che il lotto è occupato da un soggetto terzo affittuario, in forza di contratto di locazione per uso esclusivamente ufficio, magazzino, deposito stipulato l’1.6.2018, regolarmente registrato in data antecedente al pignoramento e, quindi, ritenuto opponibile alla procedura, avente durata di anni sei (6), rinnovatosi per egual periodo in data 1.6.2024. Per ogni più specifica descrizione del lotto, si rinvia alla perizia di stima. vano deposito in N.C.E.U. al foglio 36, p.lla 593, sub. 1, cat. C/2, mq. 30, di circa m2 30,00 adibito a deposito e contiguo al sub. 2 della stessa p.lla (non oggetto di pignoramento). Durante l’accesso peritale, l’esperto ha riscontrato evidenti difformità di distribuzione degli spazi. nello specifico una parte di superficie del sub. 1 (oggetto di pignoramento) è stata ceduta al sub 2 (non oggetto di pignoramento) con abbattimento del divisorio di separazione fra le due unità immobiliari e chiusura di un’apertura a porta. Ritiene l’esperto che sia necessario ripristinare lo stato dei luoghi come da planimetria catastale. In merito al profilo urbanistico edilizio e catastale, l’esperto stimatore ha rilevato la irregolarità del sub. 1 della p.lla 593 e dell’unità immobiliare comunicante con la p.lla 458 sub 2. Più specificamente, le difformità relative alla p.lla 593 sub 1 riguardano il posizionamento del divisorio che separa i subalterni 1 e 2 di cui solo il primo è oggetto di pignoramento. detta difformità non è sanabile ed è pertanto necessario ripristinare il tutto allo stato originario, i cui costi di abbattimento divisorio attuale ricostruzione dello stesso nella giusta posizione e smaltimento materiali di risulta, quantificati a corpo in quanto lavori di lieve entità sono pari a circa € 1.000,00 già detratti dal suddetto prezzo base. In ordine allo stato di possesso, si dà atto che il lotto è occupato da un soggetto terzo affittuario, in forza di contratto di locazione per uso esclusivamente ufficio, magazzino, deposito stipulato l’1.6.2018, regolarmente registrato in data antecedente al pignoramento e, quindi, ritenuto opponibile alla procedura, avente durata di anni sei (6), rinnovatosi per egual periodo in data 1.6.2024. Per ogni più specifica descrizione del lotto, si rinvia alla perizia di stima.
Strada Provinciale 8 Via Maucini, 96026 Portopalo di Capo Passero (SR), Sicilia
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