Lotto Unico: Piena proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad una villa singolacon annesso garage sita nel comune di Squinzano (Lecce), alla Via Sindaco Luigi Frassanitin. 54, composta da:A. Una villa singola adibita a civile abitazione sita in Squinzano (Le) alla Via LuigiSindaco Frassaniti n. 54/56, distinta nel NCEU di Squinzano al foglio 42, particella 518subalterno 1, cat. A/2 classe 2 di vani 9,5 dislocati al piano seminterrato, al piano terra ed alpiano primo, composta da:1) Piano Terra: - Rampa di accesso all’abitazione dalla Via Sindaco Luigi Frassaniti n.54 con annesso giardino, della superficie lorda complessiva di circa 247,50 mq..-Ingresso-soggiorno, cucina-pranzo, letto matrimoniale, n. 2 letto singoli, vano cabinaarmadi, n. 3 bagni, n. 2 disimpegni e rampa di accesso alla lavanderia al 1° piano, per unasuperficie lorda complessiva di circa 221,60 mq. -veranda sul prospetto principale di Via Sindaco Luigi Frassaniti, in corrispondenza dellaporta di accesso all’abitazione, della superficie complessiva di mq 8,15.-veranda sul prospetto principale di Via Sindaco Luigi Frassaniti, in corrispondenza dellaporta-finestra di accesso al vano cucina-pranzo, della superficie complessiva di mq 6,80.-balcone coperto prospiciente il giardino laterale a nord, con accesso dall’ingresso-soggiorno,della superficie complessiva di mq 8,65.-balcone coperto prospiciente il giardino laterale a nord, con accesso dalla camera da lettomatrimoniale, della superficie complessiva di mq 11,30.-balcone coperto prospiciente il pozzo luce interno a sud, della superficie complessiva di mq20,60.2) Piano seminterrato: - Cantina, deposito, bagno (non autorizzato) e disimpegno dicollegamento degli stessi ambienti con il vano garage, per una superficie lorda complessivadi circa 127,60 mq..-Chiostrina/pozzo luce interno a sud, della superficie complessiva di mq. 38,70.3)Piano primo: - Lavanderia ed annesso vano scala di accesso, della superficie lordacomplessiva di circa 36,70 mq.-Terrazza di copertura praticabile dalla superficie lorda complessiva di circa 242,00 mq.:B.garage con annesso ripostiglio al piano seminterrato, della superficie lorda complessiva dicirca 102,95 mq., ed annessa rampa di accesso al medesimo box dalla Via Sindaco LuigiFrassaniti n. 56 (della superficie di mq 49,40), identificato nel NCEU di Squinzano (Le) alfoglio 42, particella 518 subalterno 2, cat. C/6 classe 2 di mq. 94.il tutto per una superficie lorda coperta complessiva di circa 544,35 mq. oltre a 577,60 mq. digiardini, cortili, rampe, terrazza praticabile ed altri spazi coperti (per complessivi mq.1.121,95).Dati in catasto della villa singola di cui al punto A :foglio 42, mappale 518, subalterno 1, categoria A/2, classe 2, composto da vani 9,5, dellasuperficie catastale di mq 333, posto al piano Seminterrato – Terra – primo. rendita € 711,42.dati registrati all’UTE con la scheda T186027/2025. Coerenze: Costituzione del 13/03/2015.Pratica n. LE 0052715 in atti dal 13/03/2015. Costituzione n. 555.1/2015.Dati in catasto del garage di cui al punto B :foglio 42, mappale 518, subalterno 2, categoria C/6, classe 2, consistenza mq 94, posto alpiano Seminterrato. rendita € 150,50. dati registrati all’UTE con la scheda T186027/2025.Coerenze: Costituzione del 13/03/2015. Pratica n. LE 0052715 in atti dal 13/03/2015.Costituzione n. 555.1/2015. Stato di possesso: occupato dalla debitrice e dalla figlia. Conformità urbanistico-edilizia: dal confronto tra quanto riportato negli elaborati scriptograficirelativi:1.al Permesso di costruire n. 5924 del 19/09/2012 relativo alla “Realizzazione di unfabbricato per civile abitazione” sito alla Via Luigi Frassaniti mapp. 461 del Fg 4. al successivo permesso di costruire in variante n. 27 del 06.02.2014 “per modifiche di unfabbricato di civile abitazione di cui al permesso n. 5924 del 19.09.2012”:3. alle planimetrie catastali del 13.03.2015.e lo stato di fatto si sono riscontrate alcune incoerenze, in particolare:A)al piano copertura:1. piccole discordanze nelle misure del posizionamento del parapetto del lastricato solarepraticabile, rientranti tuttavia nelle tolleranze del rilievo e di quelle costruttive previstedall’art. 34 bis del DPR 380/2021 per come modificato dal decreto-legge n. 69 del2024 convertito dalla legge n. 105 del 2024.2. maggiore altezza utile del vano lavanderia e del pianerottolo di arrivo del corpo scala,pari a mt. 2,70 in luogo dei 2,40 mt. previsti in progetto.B)al piano terra : piccole discordanze nelle misure del posizionamento delle tramezzature edelle tampagnature esterne (nell’ordine max di cm. 20), nonché dell’altezza utile dei vani (èstata riscontrata un’altezza utile di mt 2,97 in luogo dei mt 2,90 di progetto) tuttaviaanch’esse rientranti nelle tolleranze del rilievo e costruttive di cui al richiamato art. 34 bis delDPR 380/2021, per come modificato dal decreto-legge n. 69 del 2024 convertito dalla leggen. 105 del 2024.C)al piano seminterrato:1. la maggiore altezza utile (pari a mt 2,80 in luogo dei 2,50 mt. di progetto) di tutti ivani realizzati nel piano seminterrato dell’abitazione (cantina, magazzino, deposito,ripostiglio, garage, ecc.).2. la diversa destinazione d’uso del vano “ripostiglio” previsto in progetto, adibitoinvece a bagno con annessa cabina doccia .3. la diversa destinazione d’uso del vano “cantina” prevista in progetto, adibita invece a“soggiorno/tavernetta”. Tale vano è pressocchè contiguo con il bagno richiamato alprecedente punto.Inoltre, rispetto alla planimetria di progetto, è stata riscontrata una minoredimensione di tutti e cinque i lucernai ubicati sulla parete sud di tale ambiente [sonotutti alti 30 cm. in luogo dei 50 cm. previsti in progetto, ed il primo lucernaio haanche una minore larghezza (150 cm in luogo dei 170 cm di progetto)] e sono munitidi infissi in legno non apribili, che non assicurano in alcun modo il ricambiodell’aria. Invece una maggiore dimensione (230 x 245 in luogo del 180 x 230 cm diprogetto) è stata invece riscontrata per la porta finestra a doppia anta scorrevoleubicata sulla parete nord di tale ambiente (prospiciente il pozzo luce/chiostrinainterna), che tuttavia ha l’anta sinistra fissa al telaio e pertanto, nella migliore dellaipotesi, garantisce soltanto il 50% del ricambio d’aria.4. La diversa destinazione d’uso del vano “deposito” previsto in progetto, adibita invecea “cucina”.D)nel giardino e spazi esterni: piccole discordanze nelle dimensioni dei gradini, dellerampe, dei muretti e delle fioriere, tuttavia rientranti nelle tolleranze del rilievo e costruttive cui al richiamato art. 34 bis del DPR 380/2021, per come modificato dal decreto-legge n.69 del 2024 convertito dalla legge n. 105 del 2024, e non incidenti ai fini della congruitàautorizzativa.Si precisa che in relazione a tutte le richiamate riscontrate difformità, non esiste alcunacomunicazione/segnalazione/pratica edilizia e/o rilascio di alcun corrispondente titolosanatorio/autorizzativo/silenzio assenso in merito.Regolarizzabili mediante:accertamento di conformità – art. 36 D.P.R. n° 380 del 06 giugno 2001 (ConcessioneEdilizia in Sanatoria – ex art. 13 Legge n. 47 del 28 febbraio 1985).Fermo restando che le piccole difformità di cui ai punti A1), B), e D) non costituisconodifformità urbanistiche ai sensi del richiamato art. 34 bis del DPR 380/2021, per comemodificato dal decreto-legge n. 69 del 2024 convertito dalla legge n. 105 del 2024, soltantole difformità relative ai punti A2) e C)1 e C)2 possono essere sanate a mezzodell’applicazione del predetto accertamento di conformità, poiché tutte le altre opereindicate negli altri punti (C3 e C4) non sono conformi allo strumento urbanistico vigenteall’epoca di realizzazione dei diversi abusi edilizi, ed alla disciplina urbanistica enormative tecniche sulle costruzioni vigenti alla data odierna. Pertanto bisognaprovvedere al rispristino dell’originaria destinazione d’uso dei vani di cui ai punti C3 eC4.Spese di regolarizzazione: oblazione € 2.580,00 – oneri accessori: € 183,00 – spese tecniche €3.172,00 – importo lavori € 2.440,00. Nelle spese tecniche, è stato inserito anche l’onorarioper la certificazione APE ai fini dell’ottenimento dell’abitabilità dell’immobile.Conformità catastale: Difformità riscontrate: dal confronto tra quanto riportato neglielaborati scriptografici progettuali relativi :1.al Permesso a Costruire in variante n. 27 del 06.02.2014 “Per modifiche di un fabbricato dicivile abitazione di cui al permesso a costruire n. 5924 del 19.09.2012”2. alle planimetrie catastali del 13.03.2015E lo stato di fatto si sono riscontrate alcune discordanze, in particolare:A)al piano copertura nella planimetria catastale Fg 42 Pc. 518 Sub. 1, è riportata una minorealtezza interna del vano lavanderia e del pianerottolo di arrivo del corpo scala (pari a mt.2,40 in luogo dei 2,70 mt. riscontrati nella realtà), nonché sono riportate delle lievi differenzenel posizionamento della muratura del parapetto.B)al piano terra : nella planimetria catastale Fg 42 Pc. 518 Sub. 1 vi sono lievi differenze nelposizionamenti delle tramezzature interne e delle tampagnature esterne, nonché è riportatauna minore altezza utile dei vani (pari a mt. 2,90 in luogo dei 2,97 mt. riscontrati nella realtà),unitamente a delle piccole differenze nelle dimensioni dei gradini e delle rampe presenti nelgiardino e negli spazi esterni, oltre a non essere riporti alcuni muretti e fioriere.C)al piano seminterrato : nella planimetria catastale Fg 42 Pc. 518 Sub. 1 è riportata unaminore altezza interna – pari a mt. 2,50 in luogo dei 2,80 mt. riscontrati nella realtà – di tutti i vani realizzati nel piano seminterrato dell’abitazione (cantina, magazzino, deposito,ripostiglio, ecc).Inoltre, in relazione alla diversa destinazione d’uso del vano “ripostiglio” previsto in progettoadibito invece a bagno con annessa cabina doccia ed alla possibilità di regolarizzazione dellostesso secondo quanto trattato nel paragrafo sulle difformità urbanistiche, bisogneràprocedere anche in questo caso all’aggiornamento della planimetria e dei dati catastali sullaconsistenza dell’immobile.Inoltre, anche nella planimetria catastale Fg. 42 Pc. 518 Sub. 2 relativa al garage con annessoripostiglio, è indicata una minore altezza interna – pari a mt. 2,50 in luogo dei 2,80 mt.riscontrati nella realtà.Pertanto, per entrambe, bisognerà procedere all’aggiornamento delle planimetrie e daticatastali.Infine, si evidenzia che l’intero immobile è stato accatastato come abitazione di tipo civileA/2 di classe 2: tale accatastamento risulta alquanto irrituale in relazione alla tipologia disingolo edificio unifamiliare, alle rifiniture di lusso, alla consistenza dell’immobile di ben 9,5vani, al giardino/cortili/altri spazi esterni di pertinenza esclusiva che lo assimilano più ad unvillino di tipo A/7 regolarizzabile mediante: aggiornamento ed integrazione dei dati e delleplanimetrie catastali.Oneri: - oblazione: € 680,00 – spese tecniche: € 2.030,08PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. 138/2012 del 19.09.2012 per lavori di “Costruzione di unfabbricato per civile abitazione, alla via Luigi Frassaniti (Mappale n. 461 Fg. 42)” .Permesso di Costruire presentato in data 06/07/2012 al n. prot. 9687. rilasciato in data19/09/2012 al n. prot. 5924.P.E. n. 8/2014 del 10.01.2014 per lavori di “Variante in corso d’opera per modifiche di unfabbricato per civile abitazione, di cui al Permesso a Costruire n. 5924 del 19.09.2012 in viaLuigi Frassaniti”. Variante al Permesso a Costruire presentata in data 10/01/2014 al n. prot.565. rilasciata in data 06/02/2014 al n. prot. 27. Pur avendo appurato il rilascio di talepermesso a costruire in variante da parte degli uffici tecnici comunali, non vi è copia deldocumento finale.Del pari, è stata reperita tutta la documentazione inerente alla richiesta di agibilità delfabbricato ma NON è mai STATO rilasciato provvedimento finale di agibilità da partedegli UTC, poiché la documentazione prodotta dal Direttore dei Lavori era carente dell’APEed altri documenti richiesti dagli uffici.
Via Sindaco Luigi Frassaniti 54, 73018 Squinzano (LE), Puglia
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